Themabijeenkomst Volkshuisvesting regio Rotterdam
Namens PRO was ik aanwezig bij de themabijeenkomst Volkshuisvesting in Rotterdam, waar woningcorporaties, bestuurders en raadsleden uit de regio met elkaar spraken over misschien wel een van de grootste maatschappelijke vraagstukken van dit moment: wonen. Want achter iedere discussie over percentages, grondprijzen, parkeernormen en woningbouwprogramma’s zit uiteindelijk dezelfde vraag: hoe zorgen we ervoor dat mensen daadwerkelijk een woning kunnen vinden?
Tijdens de bijeenkomst werd duidelijk hoe groot de druk op de woningmarkt in onze regio inmiddels is. In de regio Rotterdam staan ongeveer 250.000 mensen ingeschreven als woningzoekende. Niet iedereen daarvan zoekt op dit moment actief een woning; een deel schrijft zich bijvoorbeeld vroegtijdig in om inschrijfduur op te bouwen. Maar daar staat tegenover dat in heel 2025 slechts 10.441 sociale huurwoningen beschikbaar kwamen. Die verhouding laat zien hoe groot de schaarste is.
Juist daarom ging een belangrijk deel van de bijeenkomst over de manier waarop we die schaarse woningen verdelen. Gemeenten kunnen via hun huisvestingsverordening regels stellen en bepalen welke groepen onder bepaalde voorwaarden voorrang krijgen. In onze woningmarktregio wordt daarbij al jarenlang regionaal samengewerkt. Gemeenten stellen formeel hun eigen verordening vast, maar hanteren grotendeels dezelfde regels, waardoor woningzoekenden via één regionaal systeem naar een woning kunnen zoeken.
Maar regels kunnen niet iedere persoonlijke situatie oplossen. Er zijn mensen die dringend een woning nodig hebben en toch niet voldoen aan de formele voorwaarden voor urgentie. Tijdens de bijeenkomst werd daarom ook gesproken over andere manieren van woningtoewijzing, bijvoorbeeld door meer woningen via loting beschikbaar te stellen. Daarbij is een lange inschrijfduur niet doorslaggevend en krijgen ook mensen die nog niet jarenlang staan ingeschreven een kans.
Tegelijkertijd werd één ding heel duidelijk: we kunnen de wooncrisis niet oplossen door alleen anders te verdelen. Als er te weinig woningen zijn, blijft het uiteindelijk verdelen van schaarste. Er zal dus vooral gebouwd moeten worden.
Voor de regio ligt er richting 2030 een grote woningbouwopgave. Daarbij gaat het niet alleen om aantallen, maar nadrukkelijk ook om betaalbaarheid. Als uitgangspunt werd tijdens de bijeenkomst gesproken over een woningbouwprogramma van gemiddeld 30 procent sociaal, 30 procent middensegment en 40 procent overige woningen.
Dat klinkt op papier overzichtelijk, maar de praktijk is veel ingewikkelder. Sociale woningbouw heeft bijvoorbeeld gevolgen voor de grondopbrengsten van gemeenten en ontwikkelaars. Tijdens de presentatie werd als indicatie genoemd dat de grondprijs bij een sociale huurwoning rond de €20.000 per woning kan liggen, terwijl die bij koopwoningen aanzienlijk hoger kan zijn. Daarmee wordt grondbeleid ineens ook sociaal beleid: de keuzes die een gemeente over haar grond maakt, hebben rechtstreeks invloed op wat er uiteindelijk gebouwd kan worden.
Juist gemeenten met eigen grondposities hebben mogelijkheden om sterker te sturen. Zij kunnen afspraken maken over hoeveel sociale en betaalbare woningen op een locatie worden gerealiseerd en corporaties vroeg bij plannen betrekken. Maar ook dan is bouwen niet van vandaag op morgen geregeld. Tijdens de bijeenkomst werd aangegeven dat een doorlooptijd van ongeveer vier jaar van planontwikkeling tot start bouw al als een goed resultaat kan worden beschouwd.
Daar komt nog iets bij: bij ieder woningbouwproject willen we veel tegelijk. We willen betaalbare woningen, duurzaamheid, voldoende parkeerplaatsen, een goede openbare ruimte, kwaliteit, participatie én het liefst zo snel mogelijk zoveel mogelijk woningen. Maar iedere aanvullende eis heeft gevolgen voor de ruimte, de kosten of de haalbaarheid van een project.
Parkeren was daarvan een duidelijk voorbeeld. Een inpandige parkeerplaats kost volgens de tijdens de bijeenkomst genoemde indicatie al snel ongeveer €20.000. Tegelijkertijd kunnen hoge parkeernormen ervoor zorgen dat op een locatie minder woningen passen. Zeker op plekken dicht bij goed openbaar vervoer kan daarom de vraag worden gesteld of dezelfde parkeernorm overal noodzakelijk is.
Wat ik uit deze bijeenkomst vooral meeneem, is dat meer woningen bouwen niet automatisch betekent dat de wooncrisis daarmee wordt opgelost. Minstens zo belangrijk is welke woningen er komen, voor wie ze bereikbaar en betaalbaar zijn en hoeveel invloed gemeenten daarop daadwerkelijk kunnen uitoefenen. Daar zit voor mij de kern.
Als gemeenteraad hebben we daarbij wel degelijk invloed. Via onze huisvestingsverordening, prestatieafspraken, grondbeleid, woningbouwprogramma’s, parkeernormen en ruimtelijke kaders bepalen we mede welke woningen gebouwd kunnen worden en voor wie.
De wooncrisis kent daarmee eigenlijk twee opdrachten. We moeten eerlijk omgaan met de woningen die er nu zijn én ervoor zorgen dat er veel meer passende en betaalbare woningen bijkomen. Alleen de regels voor woonruimteverdeling aanpassen lost het tekort niet op. En alleen woningen bouwen zonder na te denken over wie die woningen nodig heeft, is evenmin voldoende.
Achter die ongeveer 250.000 inschrijvingen zitten uiteindelijk mensen: jongeren die zelfstandig willen wonen, gezinnen die ruimte nodig hebben, ouderen die willen doorstromen en inwoners die soms jarenlang wachten op een passende woning.
Daarom is voor mij de belangrijkste vraag na deze bijeenkomst niet alleen hoeveel woningen we gaan bouwen, maar vooral: voor wie bouwen we, wat kunnen zij betalen en welke keuzes zijn wij bereid te maken om dat daadwerkelijk mogelijk te maken?
